Novi Gradbeni zakon, ki je začel veljati 1.6.2018, je prinesel cel kup novosti, hkrati pa zagotovil, da prodaja nepremičnin, predvsem tistih neskladnih in »črnih«, ni več tako preprosta. S tem se je slovenska zakonodaja premaknila v smeri, da je naloga in dolžnost prodajalca, da pred prodajo uredi pravno in dejansko stanje nepremičnine. Kar je v resnici tudi prav. Saj prodajalec problematiko zagotovo pozna bolje kot kupec, četudi sprememba ni nastala v času njegovega lastništva. Res pa je lahko urejanje tovrstnih postopkov kar zahtevno, še posebej če ste laik, saj se postopki razlikujejo glede na čas nastanka spremembe. Čeprav urejanje pravnega in dejanskega stanja nepremičnine ni naloga nepremičninskega posrednika, ampak dolžnost prodajalca, vam kljub temu lahko nepremičninski posrednik pomaga s preverjenimi napotki ter nasveti in vas z gotovostjo usmeri v pravo smer, saj v tovrstnih postopkih nepremičninski posredniki vedno svetujejo  svojim strankam.

Zaupala vam bom, katere dokumente je potrebno po novi zakonodaji pridobiti ter kaj je potrebno izvesti pred prodajo hiše ali vikenda. Napačno je pogosto prepričanje, da stanovanja ne morejo biti neskladna gradnja. Čisto zares vsako odstopanje od začrtanega stanja v gradbeni dokumentaciji, ki je nastala brez pridobivanja ustrezne gradbene dokumentacije, predstavlja neskladje. Neskladje predstavlja že zazidan balkon ali klimatska naprava nameščena na pročelje stavbe, za katero ni bila pridobljena ustrezna gradbena dokumentacija oziroma soglasje. Tudi v bloku pa se vam lahko v dobri veri zgodi večje neskladje. Lahko ste namreč prepričani, da kupujete stanovanje, ker je to zapisano v zemljiški knjigi, dejansko pa kupujete bivšo sušilnico ali podstreho, za katero pa ni bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti. Ali pa je bilo vaše nadstropje nadzidano naknadno. Ampak ostanimo pri objektih, kjer je neskladij največ in so ta tudi najbolj pereča, torej pri hišah in vikendih. Zanima nas, kaj je potrebno urediti pred prodajo in kako doseči, da je dokumentacija brezhibna.

OBJEKTI GRAJENI PRED 31.12.1967
Za pridobitev domneve o uporabnem in gradbenem dovoljenju takšnih objektov po samem zakonu, je potrebno dokazati, da se namembnost in oblika objekta ni bistveno spremenila, kar ni bistveno drugače, kot je veljalo prej. Pri teh objektih je novo to, da je predhodno potrebno zagotoviti vpis v kataster stavb.

OBJEKTI DALJŠEGA OBSTOJA – GRAJENI PRED LETOM 1998
Če so objekti zgrajeni pred letom 1998 neskladni ali v celoti črna gradnja, je novi gradbeni zakon v bistvu prinesel možnost legalizacije. Kar je zdaj pred prodajo nujno potreben korak. Tovrstni objekt je tudi potrebno najprej vpisati v kataster stavb. Potrebno je priložiti dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja, ter plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora ter komunalni prispevek za nazaj. Tudi v tem primeru je potrebno dokazati, da objekt od leta 1998 ni spreminjal namembnosti in oblike, ter da so poravnane  vse potrebne dajatve.

SKLADNI OBJEKTI BREZ UPORABNEGA DOVOLJENJA
V kolikor imate pravnomočno gradbeno dovoljenje za nepremičnino in je ta skladna, je potrebno pridobiti domnevo o tem, da ima stavba uporabno dovoljenje po 118. členu GZ. Pri tem je najprej potrebno poskrbeti za vpis v kataster stavb. Nato pa dokazovati, da je nepremičnina skladna, torej brez bistvenih sprememb oblike in namembnosti. Ko dokažete, da gre za skladno gradnjo, se vam izda potrdilo, da ima nepremičnina domnevo o uporabnem dovoljenju. V primeru, de nepremičnina ni skladna, pa je potrebno legalizirati spremembe, v kolikor je to mogoče ter izvedljivo. Določene spremembe namreč niso bile zakonito izvedene že zato, ker ne zadostijo vsem zakonskim pogojem (ni v skladu z občinskim prostorskim načrtom, neustrezni odmiki in podobno) in jih posledično, kljub novi zakonodaji, ni mogoče legalizirati.
 
 
Prodajalci pred prodajo poskrbite, da ima nepremičnina potrebno dokumentacijo, saj v nasprotnem primeru za nepremičnino ne morete pričakovati tržne cene. Podobno tudi avta ne morete prodati po tržni ceni, če ne razpolagate s homologacijo in ustrezno dokumentacijo, ali ste ga celo predelali na lastno pest. Podobno je z nepremičninami. Poleg tega tudi banke za zavarovanje svojih terjatev ne želijo več sprejeti nepremičnine z neurejenim pravnim stanjem.

Maja Piljić

Stanart d.o.o., član GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami

Morda vam bo všeč tudi