Vsi davki v prometu z nepremičninami

Odmeri davka na promet nepremičnin je podvržena vsaka prodaja rabljene nepremičnine, novogradnje so obdavčene v sistemu DDV kamor sodijo tudi nekatere nadaljnje prodaje poslovnih nepremičnin.

Z davkom od dobička iz kapitala se ukvarja vsak prodajalec, ki je lastništvo na prodani nepremičnini pridobil po 1.1.2002 ter prodajalci stavbnih zemljišč, katerim se je status iz kmetijskega v stavbno zemljišče spremenil v času njihovega lastništva in v obdobju do desetih let pred prodajo.

Ugotavljanju davčnih obveznosti so podvržene tudi ustanovitve služnosti (tako odplačne, kot neodplačne), darila, prenosi lastništva na podedovanih nepremičninah, menjave in ustanovitve stavbne pravice.

Skrben premislek ali strokoven nasvet lahko pomenita znatno razliko v višini odmerjenega davka v prometu z nepremičninami, zato sta en ali drug eno pomembnejših opravil priprave nepremičnine za promet z njo.

V nadaljevanju so našteti vsi davki, ki se nanašajo na promet z nepremičninami ali s pravicami na njih. Za podrobne nasvete in specifične situacije pa svetujemo, da se obrnete na strokovnjaka, ki vas bo varno vodil skozi vse procese nakupa ali prodaje oziroma drugih razpolaganj s pravicami na nepremičninah.

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin se plačuje po stopnji 2 % od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnin se šteje tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo;
• finančni najem nepremičnine;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega.

Za promet nepremičnin po zakonu se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan.

Sklenjeno prodajno pogodbo je potrebno pri pristojni FURS na predpisanem obrazcu prijaviti v 15ih dneh od sklenitve ter po prejemu odločbe odmerjeni davek plačati v 30ih dneh.

Davek od dobička iz kapitala

Obdavči se odsvojitev nepremičnine, pridobljene po 1. 1. 2002, ne glede na to, ali je bila nepremičnina odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju.

Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi.

V vrednost kapitala ob pridobitvi se všteva nabavna vrednost kapitala in stroški:

• stroški na nepremičnini opravljene investicije in stroški vzdrževanja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec,
• davek na dediščine in darila in davek na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala,
• stroški cenitve ob pridobitvi nepremičnine (največ 188 evrov).

Za vrednost kapitala ob odsvojitvi se šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala ob odsvojitvi. Vrednost kapitala ob odsvojitvi se zmanjša za naslednje stroške zavezanca:

• davek na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob odsvojitvi nepremičnine,
• stroške cenitve ob odsvojitvi (največ 188 evrov),

Stopnja davka, določena v višini 27,5 odstotkov, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva kapitala zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 odstotkov, po desetih letih 15 odstotkov, po petnajstih letih 10 odstotkov), po 20 letih imetništva nepremičnine tega davka ni več.

Pomembna je tudi oprostitev, ki jo omogoča zakon, in sicer se dohodnine ne plača od dobička iz kapitala, doseženega pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo.

Zakon omogoča tudi odlog ugotavljanja davčne obveznosti, in sicer za primere, ko zavezanec nepremičnino podari zakoncu ali otroku, vključno z neodplačno izročitvijo po izročilni pogodbi. Za otroka se šteje lastni otrok, posvojenec in pastorek, z zakoncem pa je izenačen tudi zunajzakonski partner. V tem primeru se ugotavljanje davčne obveznosti odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve podarjene nepremičnine.

Davek na dediščino in darila

Davek obdavčuje premoženje, ki ga fizična oseba prejme od fizične ali pravne osebe kot dediščino ali darilo in se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja dohodnino. Predmet obdavčitve je tudi premoženje, ki ga pravna oseba prejme od pravne ali fizične osebe kot darilo, ali dediščino, ki se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb.

Davčni zavezanec, ki prejme v dar premoženje, od katerega se plača davek, mora prejem darila napovedati na obrazcu v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti pri finančnem uradu, kjer je vpisan v davčni register.

Davčni zavezanec, ki podeduje premoženje, od katerega se plača davek na dediščine in darila, ne vloži davčne napovedi. Odmera davka na dediščine se izvrši na podlagi podatkov pravnomočnega sklepa o dedovanju, ki ga davčnemu organu posreduje sodišče.

Davka je oproščeno darilo ali dediščina, ki jo prejme dedič prvega dednega reda oziroma obdarjenec, ki je izenačen z dedičem prvega dednega reda. Vsi drugi obdarjenci ali dediči plačajo davek glede na dedni red po progresivni lestvici.

Davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč

Z davkom na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč se obdavči kapitalski dobiček od prodaje zemljišč, ki se ob odsvojitvi štejejo za zemljišča za gradnjo stavb. Zemljišča za gradnjo stavb za namene zakona za uravnoteženje javnih financ so zemljišča, ki so kot zemljišča za gradnjo stavb evidentirana v registru nepremičnin, v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin, ali zemljišča, ki so stavbna zemljišča, za katera občina potrdi, da ustrezajo kriterijem za določitev zemljišč za gradnjo stavb.

Davčni zavezanec za davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč je prodajalec zemljišča (fizična in pravna oseba).

K vložitvi napovedi za odmero davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč so zavezani tisti zavezanci, ki so prodali zemljišče za gradnjo stavb in je v času njihovega lastništva prišlo do spremembe namembnosti zemljišča v zemljišče za gradnjo stavb s pogojem, da je od spremembe namembnosti do prodaje zemljišča minilo manj kot 10 let.

Vir: www.fu.gov.si

Vesna Levstek,

Nepremičnine plus d. o. o., član GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami