Nakup ali prodaja stanovanja – kakšen je postopek?

Ko se odločite za prodajo ali nakup hiše oziroma stanovanja, so vam lahko pri tem v veliko pomoč nepremičninske agencije, vseeno pa je priporočljivo, da tudi sami poznate korake nakupa/prodaje in tako dodatno preprečite kakršne koli nevšečnosti.

Preverite, kakšen je postopek, kje najdemo podatke o nepremičnini, kakšna je obdavčitev ter kako lastništvo vpisati v zemljiško knjigo.

V splošnem prodaja oziroma nakup nepremičnine poteka tako:

- Kupec preveri stanje hiše v zemljiški knjigi.
- Po želji kupec in prodajalec skleneta predpogodbo (neobvezno).
- Prodajalec kupcu izroči energetsko izkaznico.
- Kupec in prodajalec skleneta pogodbo.
- Kupec po sklenitvi pogodbe plača davek.
- Notar po plačilu davka overi podpise na pogodbi.
- Po overjanju se v zemljiško knjigo vpiše nov lastnik.

V nadaljevanju preberite vse, kar morate vedeti o posameznih korakih.

Kakšna je vloga zemljiške knjige?

Ste bili tudi vi na ogledu nepremičnine, ki vas je navdušila? Preverite njene podatke ter pravno stanje v zemljiški knjigi; tam so poleg lastnika nepremičnine vpisane tudi morebitne hipoteke, služnosti, spori in podobno. Tudi če so vam lastniki na ogledu morda prikrili kakršne koli podatke, vam torej zemljiška knjiga omogoča boljši vpogled v dejansko stanje.

Ko nepremičnino kupite, se v zadnjem koraku vpišete v zemljiško knjigo kot nov lastnik. Da bi to lahko storili, potrebujete potrdilo o namenski rabi zemljišča. Slednjega pridobite na občini, kjer nepremičnina stoji. Potrdilo o namenski rabi ni obvezno, ko je predmet pogodbe posamezni del objekta v etažni lastnini – denimo stanovanje v bloku.

Za nakup nepremičnine je obvezna pogodba

Kupoprodajna pogodba je osnova za sklenitev posla. Z njo se prodajalec zaveže, da bo kupcu prenesel lastniško pravico na nepremičnini za dogovorjeno ceno, kupec pa se zaveže, da bo ceno plačal v dogovorjenem roku in na dogovorjen način.

Pogodba mora biti sklenjena pisno, vsebovati pa mora podatke o kupcu ter prodajalcu, podatke o nepremičnini, znesku ter načinu plačila kupnine, morebitnih hipotekah ali drugih bremenih, prav tako pa mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim se bo kupec kot nov lastnik vpisal v zemljiško knjigo.

Preverite celotno ponudbo nepremičnin na BOLHA.COM

Kaj pa predpogodba?

Predpogodba ni obvezna, lahko pa jo kupec in prodajalec skleneta. Z njeno pomočjo se dogovorita, da bosta pozneje sklenila tudi dejansko pogodbo o prodaji. Predpogodba je smiselna predvsem takrat, ko kupoprodajne pogodbe še ni možno skleniti iz takšnih ali drugačnih razlogov (npr. če kupec še nima zagotovljenega financiranja).

Ne pozabite na energetsko izkaznico

Pred podpisom kupoprodajne pogodbe mora prodajalec kupcu izročiti energetsko izkaznico. Ta vsebuje podatke o energetski učinkovitosti stavbe in referenčne vrednosti zakonodaje. Kupec tako dobi neodvisno strokovno oceno o energetski učinkovitosti nepremičnine, zaradi česar se tudi lažje odloči za nakup. Izkaznica vsebuje tudi priporočila, kako to učinkovitost povečati.

Energetsko izkaznico izdela neodvisni strokovnjak, ki ima veljavno licenco za njeno izdelavo. Njena veljavnost je 10 let. Lastnik stavbe jo pridobi tako, da odda vlogo pri pooblaščenem izdajatelju.

V primeru novogradnje mora lastnik energetsko izkaznico pridobiti pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja. Lastniki stanovanja v večstanovanjski stavbi lahko pridobijo energetsko izkaznico samo za svoje stanovanje, če je v stavbi urejena etažna lastnina – v nasprotnem primeru je izkaznica izdelana le za celotno stavbo.

Energetske izkaznice ne potrebujejo:
- Lastniki samostojnih stavb s celotno uporabno tlorisno površino, manjšo od 50 m².
- Lastniki enostavnih in nezahtevnih objektov.
- Lastniki nestanovanjskih kmetijskih stavb brez ogrevanja in hlajenja.
- Lastniki industrijskih stavb in skladišč.
- Lastniki nepremičnin, ki svojih nepremičnin ne prodajajo ali oddajajo v najem.
- Lastniki, ki nepremičnino oddajajo v najem za manj kot eno leto.
- Lastniki stavb, ki so varovane v skladu s predpisi o varstvu kulturne dediščine.
- Lastniki stavb, ki se uporabljajo za obredne namene ali verske dejavnosti.

Plačilo davka

Višina davka je odvisna predvsem od vrste ter velikosti nepremičnine. Novogradnja je obdavčena z 22-% DDV. Stanovanja do 120 m² ter enostanovanjske hiše do 250 m² uporabne površine so obdavčeni z 9,5-% DDV. Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine.

Pri starih nepremičninah se obračuna 2 % davka na promet nepremičnin, ki ga navadno plača prodajalec. Poleg tega plača prodajalec tudi davek od kapitalskega dobička, ki/če ga je ustvaril pri prodaji nepremičnine. Kapitalski dobiček pomeni razliko med nabavno ter prodajno ceno.

Stopnja tega davka je:

- prvih 5 let po nakupu 25 %;
- po 5 letih 20 %;
- po 10 letih 15 %;
- po 15 letih lastništva nepremičnine se ta davek ne plača več.

Prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Po tem prejme odločbo o odmeri, po prejemu pa ima 30 dni časa, da davek plača. Davčni organ plačilo potrdi z žigom na kupoprodajni pogodbi. Ta izvod pogodbe je tudi tisti, ki ga overi notar in je pogoj za vpis v zemljiško knjigo.

Čas je za notarsko overitev pogodbe

Ko je davek plačan, je čas, da notar overi podpis na kupoprodajni pogodbi. Pri overjanju se uporablja izvod pogodbe, na katerem je žig o plačilu davka. Če zemljiškoknjižno dovolilo ni del pogodbe, je treba overiti podpise na dovolilu.

Zadnji korak: vpis novega lastnika v zemljiško knjigo

Čestitke, uspešno ste opravili vse korake in čaka vas še zadnje dejanje: vpis novega lastnika v zemljiško knjigo.

Vpis lahko opravite s pomočjo notarja ali osebno v času uradnih ur na sodišču. Prav tako je možen elektronski vpis, za kar pa morate imeti elektronski podpis. Z vpisom v zemljiško knjigo kupec tudi uradno postane lastnik nepremičnine in novo življenjsko poglavje se lahko prične.

Nakup hiše ali stanovanja je lahko dobra in prijetna izkušnja, če se držite korakov in delujete premišljeno. In čeprav celoten postopek morda deluje dolgotrajen in zapleten, bo na koncu vse vredno, ko boste na novo zaživeli.

Če se tudi vi odločate za nakup ali prodajo stanovanja, se pridružite Bolhi, ki združuje skupnost kupcev ter prodajalcev nepremičnin iz cele Slovenije. Raziščite nepremičnine za svoje območje in odkrijte svoj sanjski kotiček.