To so davki, ki jih plačujemo za nepremičnine

1. Kaj je potrebno vedeti o davku na promet nepremičnin?

Določitev višine: 2% od prodajne vrednosti nepremičnine

Zavezanec za plačilo je prodajalec, izjemoma lahko postane zavezanec tudi kupec, v kolikor je tako dogovorjeno. FURS uporablja za odmero posplošeno tržno vrednost nepremičnine in ne več po podatkih GURS. V kolikor pride pri ceni do odstopanj, je potrebno ceno dokazati s cenitvijo nepremičnine.

Prodajalec nepremičnine mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina.

Priložite k napovedi:
- originalno kupoprodajno pogodbo
- dokazilo o lastništvu, če to ni razvidno iz zemljiške knjige.

DPN se obračuna pri odplačnem prenosu lastninske pravice na nepremičnini in za njo ni bil obračunan DDV!

V katerih primerih se plačilo davka oprosti?

Za diplomatska in konzularna predstavništva, razlastitve, prisilne izterjave, nepremičnine s statusom kulturnega spomenika, prenos nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci oz. zunajzakonskimi partnerji, prenos nepremičnin pri razdelitvi premoženja ob likvidaciji družbe, pri razdrtju pogodbe, pri prenosu nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe, prenos nepremičnin v okviru materialno statusno pravnih oblikovanj po ZGD

Posebnost so kmetijska zemljišča in gozdovi.

Kmetijska zemljišča, gozdovi in kmetije uživajo napram ostalim nepremičninam posebno zaščito.

Iz tega razloga veljajo strožji pogoji in določila, kako in kdaj se lahko kmetijsko zemljišče proda.  Pri prodaji kmetijskega zemljišča lahko prodajalec proda le cel lastniški ali solastniški delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije. Prodajalec mora na upravni enoti, kjer zemljišče leži, objaviti ponudbo skupaj s pogoji prodaje, ki je nato objavljena na oglasni deski in na enotnem državnem portalu eUprava 30 dni. Kupec, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče mora sprejeti ponudbo v 30 dneh po objavi.

Pri prodaji kmetijskega zemljišča poznamo predkupne upravičence, med katere spadajo: solastnik, kmet, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki je naprodaj; zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; drug kmet; kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

- kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
- kmet, ki zemljišče sam obdeluje;
- kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Pri prodaji gozda imajo predkupno pravico:

- Republika Slovenija (za varovalne gozdove in gozdove s posebnim namenom);
- Lokalna skupnost, na območju katere ležijo gozdovi, ki se prodajajo (za gozdove s posebnim namenom);
- Republika Slovenija oz. pravna oseba, ki gospodari z gozdovi v lasti republike Slovenije (pri nakupu gozdov v kompleksu, večjem od 30 hektarjev;
- lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja;
- lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče komurkoli želi. Po sklenitvi prodajne pogodbe mora kupec na upravno enoto vložiti vlogo za odobritev pravnega posla.

Zelo pomembno je vedeti, da potrebujemo potrdilo o namenski rabi, ki ga je potrebno predložiti FURS in pri overitvi pogodbe.

Ostali pogoji pri odmeri davka na promet nepremičnin, so enaki kot za ostale nepremičnine.

Dejstvo je, da kupec postane dejanski lastnik nepremičnine šele, ko se vpiše kot lastnik v zemljiški knjigi. To lahko stori preko notarja, ki overi podpise na pogodbi, osebno v času uradnih ur na sodišču, ali po elektronski poti, za kar pa potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.

2. Kaj je potrebno vedeti o dohodnini od dobička iz kapitala?

Določitev višine je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi.

Stopnje davka: 27,5 %, ki se na vsakih dopolnjenih 5 let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača.

Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine.

Dokazila: računi.

Davek davčni organ odmeri z odločbo.

Kdaj se plačilo oprosti? Če je imel prodajalec na nepremičnini, ki je predmet prodaje, stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo.

3. Kaj je dobro vedeti o DDV-davku na dodano vrednost?

Z DDV lahko obdavči prenos nepremičnine le DDV zavezanec. Velja pa obratno davčno breme kot pri DPN - DDV obračuna in izkaže kupec.

Kdaj 22 % in kdaj 9,5 %?

- dobava nezazidanih stavbnih zemljišč se obdavči z 22 % .
- za dobave stanovanj, stanovanjskih in drugih objektov, namenjenih za trajno bivanje, ter delov objektov, ki so del socialne politike, se obdavči po 9,5% stopnji.

V katerih primerih se plačilo davka oprosti?

- dobava zemljišč, vendar ne stavbna zemljišča (zemljiške parcele, ki so z občinskim prostorskim načrtom namenjene graditvi objektov)

- dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve

- dobava zazidanih stavbnih zemljišč, na katerih so objekti, pri katerih je že potekel dveletni rok od prve vselitve.

Kadar sta tako prodajalec kot kupec identificirana za namene DDV in če ima kupec v zvezi z nepremičnino pravico do celotnega odbitka DDV, se lahko dogovorita, da bo ta transakcija vseeno obdavčena z DDV. Davčna zavezanca morata pred opravljeno dobavo skleniti pisni dogovor, ki ga morata na zahtevo davčnega organa dokazati.

Kupec mora zaradi tega vsaj 20 let uporabljati nepremičnino za namene obdavčljive dejavnosti: če je obdobje krajše, mora popraviti vstopni DDV, če proda fizični osebi, DDV obračuna.

Najem: najem in zakup so načeloma oproščeni DDV, razen izjem (če se medsebojno dogovorita, da se bo DDV obračunal).

4. Za tiste, ki podarjate in za tiste, ki dedujete – davek na dediščine in darila

Zavezanec za plačilo tega davka je fizična ali pravna oseba, tudi tujec, ki prejme premoženje na podlagi dedovanja ali darovanja, med katerega sodijo tudi nepremičnine.

Zavezancu, ki deduje, davčne  napovedi ni treba izpolniti posebej. Zavezanec, ki nepremičnino prejme v dar, pa mora izpolniti davčno napoved v roku 15 dni od prejema.

Kdo je plačila davka oproščen?

Dediči prvega dednega reda in njim enaki.

5. Kdo je plačnik nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča?

Območja, za katerega se plačuje NUSZ, določi občina. Predmet so površine nezazidanega zemljišča in stanovanjske oz. poslovne površine objekta. Sem štejemo tudi garaže in pokrite balkone oz. terase.

Zavezanec za plačilo je uporabnik in ne lastnik, razen če se medsebojno dogovorita drugače. Višino določi FURS na podlagi podatkov občine, kateri tudi izda odločbe, praviloma do 31. marca za tekoče leto. Vrednost točke za odmero, se razlikuje od posamezne občine, določena pa je v občinskem odloku.

Kdo je plačila oproščen?

Oprostitve so določene v odloku občine in se med občinami lahko razlikujejo, vendar pa načeloma velja, da so oproščeni plačila socialno ogroženi posamezniki ter tisti, ki so na novo vseljeni, prvih 5 let, če pri občini vložijo vlogo za oprostitev.

6. Davek od premoženja plačujejo fizične osebe, ki imajo v lasti stavbe ali dele stavb ter prostore za počitek in rekreacijo

Ta davek plačujejo fizične osebe, ki imajo v lasti stavbe ali dele stavb, stanovanja in garaže ter prostore za počitek in rekreacijo. Zavezanec za plačilo davka je lastnik ali uživalec, ne glede na to ali nepremičnino uporablja sam ali jo daje v najem. Potrebno je vložiti napoved v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti (sklenitev pogodbe o pridobitvi nepremičnine). Pristojen davčni urad je  tisti, kjer nepremičnina leži.

Kdo je plačila davka oproščen?

Če stanovanjska površina stavbe (v kateri ima zavezanec ali njegovi ožji družinski člani stalno prebivališče) meri manj kot 160 m2. Prav tako so tega davka začasno oproščeni prvi lastniki novih stanovanjskih hiš oziroma stanovanj in garaž, in sicer za dobo 10 let. Za oprostitve, ki so navedene v mora zavezanec na finančno upravo do 31. januarja poslati vlogo, ki jo napiše sam.

Članek je pripravila:
Urška Gričnik, mag. prava in manag. nepremičnin, Atrium Nepremičnine d.o.o., Keller Williams