6 najpogostejših napak pri najemu stanovanjskega posojila

Najdemo sanjsko nepremičnino, trepetamo ali bo prodajalec pristal na ponujeno ceno, držimo pesti ali bo zemljiško knjižno stanje urejeno in ko povsod dobimo zeleno luč, odhitimo na banko po kredit. Takrat je najmanj kar bi si želeli slišati od nekoga, da naš načrt ni najbolj varen. Da nam preti precej finančnih izzivov, v kolikor se ne bomo dobro pripravili. Da na zadolžitev nismo dovolj pripravljeni.

In tako čez leto, dve, tri (ponekod že precej prej), našega življenja v tej sanjski nepremičnini, pride do prav posebnih izzivov. To so tisti izzivi, ko kar naenkrat naše sanjsko stanovanje ali hiša, pomeni le še finančno breme. Ko nas prav tišči v prsih, ko moramo vsak mesec plačati obrok za kredit. In to še naslednjih 20, 25, 30 let. Pa čeprav se nam je na začetku vse zdelo tako enostavno.

Ja, ljudje v čustveni evforiji zelo radi naredimo napake. Zakaj? Ker v ključnem momentu ne vklopimo razuma in se nakupa ne lotimo načrtovano. Nimamo jasnega plana s pomočjo katerega bi vedeli kdaj smo resnično pripravljeni na nakup. In tako delamo napake… Nekateri eno, dve …,  drugi celo vse napake, ki so možne. V izogib temu, da bi tudi vi naredili napake, ki bi vam zagrenile življenje, v nadaljevanju izpostavljam tiste najpogostejše, na katere moramo biti pozorni, v kolikor se želimo res varno zadolžiti:

1. Ne preverimo, kakšno obveznost si sploh lahko privoščimo.

Zelo pogosto poudarjam, da kreditna sposobnost NI ENAKA plačilni sposobnosti in da je to lahko zelo zavajajoče. Banke res gledajo našo kreditno sposobnost, a je to po mojem mnenju napačen pristop. So primeri, ko nekdo morda kreditno ni sposoben, plačilno pa je. In prav tako obstajajo primeri, ko je nekdo kreditno sposoben, pa je zaradi neustreznega ravnanja z denarjem bodoča plačilna sposobnost pod vprašajem. Pomembno je, da sami poznamo okvir, ki je naslednji: stroški bivanja, ki vključujejo najemnino ali kredit, skupaj z vsemi ostalimi stroški NE SMEJO preseči 30 % našega proračuna. Torej ne naše neto plače, ampak vseh prihodkov (v povprečju) skupaj. To je osnova iz katere bi morali vsi izhajati, v kolikor bi želeli biti kolikor toliko na varni strani.

2. Obveznosti predhodno ne preverimo v praksi

Eden zimzelenih, zlatih receptov je, da še preden se zadolžimo in ocenimo kakšen obrok bi si lahko privoščili, tega preverimo v praksi. Konkretno: v kolikor menimo, da bi naš obrok lahko znašal 500 evrov mesečno, potem takoj, brez izjeme, ta znesek damo na stran. V primeru, da imamo danes najemnino v višini 400 evrov, to pomeni, da damo na stran še razliko (tj. 100 evrov). Dejstvo je, da bomo po šestih mesecih približno občutili, kaj nas čaka prihodnjih 20, 25 ali celo 30 let. In ni malo primerov, ko so posamezniki ravno v tem obdobju spoznali, da na zadolžitev še niso pripravljeni, saj jim je ta obrok predstavljal precejšen izziv.

3. Pred zadolžitvijo imamo še druge manjše dolgove

V kolikor imamo danes limit, lizing ali kakšen drug dolg, moramo le-tega predhodno odplačati. Vse to nas bo namreč kasneje toliko bolj oviralo in zelo vplivalo na naš proračun. Poleg tega se moramo vprašati, če že prej nismo uspeli živeti brez slabih dolgov, kako bomo, ko se bo tem pridružila še večja obveznost? Iz prakse vam lahko zaupam, da se navadno takšne situacije niso dobro končale. Še posebej zato, ker ljudje navadno niso imeli tudi ustrezne likvidnostne vreče. To je tista vreča, ki nam služi za izredne dogodke (izpad dohodka zaradi bolezni, izgube službe, drugih dejavnikov, kot je npr. korona kriza, ki je nihče izmed nas prej ni poznal in je pošteno ohromila marsikatero delovanje). Ja, na vse to moramo misliti že vnaprej, v kolikor želimo biti na varni strani.

4. Vrednost nepremičnine v primerjavi s kreditom je prenizka

Res je, da danes banke nudijo financiranje v višini do 80% vrednosti nepremičnine, ko govorimo o hipotekarnih kreditih, pa vendar je to kaj hitro lahko preveč. Pa ne samo to. Nemalo primerov je, ko ljudje hipotekarni kredit kombinirajo še s kreditom zavarovanim pri zavarovalnici ali pa posojilom s strani bližnjih. Skupni obrok potem kaj hitro presega naše zmožnosti in če se temu pridruži še padec vrednosti nepremičnine, se nam lahko kaj hitro zgodi, da imamo obveznosti več kot imamo na drugi strani premoženja. Nasvet: zadolžimo se največ v višini 70 % vrednosti nepremičnine in poskrbimo tudi za vse ostale temelje (kot že prej navedeno).

5. Ne preverimo, katera ponudba je resnično najbolj primerna za nas

Začne se že z vprašanjem katero obrestno mero izbrati: fiksno, variabilno ali kombinirano. Kakšna so tveganja, če se odločimo za prvo, drugo ali tretjo. Kakšna naj bo doba financiranja? Naj kredit najame ena oseba ali vsaka svojega? Kako je s predčasnim odplačilom? Je tukaj kakšna razlika? Kaj pa glede ostalih pogojevanj s strani banke? Ta obstajajo?

Ko enkrat vemo kakšen znesek financiranja potrebujemo, se razburljivo popotovanje iskanja pravega financiranja šele začne. Verjeli ali ne je ta odločitev izrednega pomena, saj dolgoročno lahko pomeni več tisoč (ali celo deset tisoč evrov razlike) v preplačilu. Ja, prav ste prebrali.

Na žalost ni dovolj le primerjava EOM, kot smo morda že kje prebrali, temveč moramo upoštevati vse kriterije, ki vplivajo na našo končno odločitev. In številni kriteriji so skriti do zadnjega, saj nam jih banke (hote ali nehote) ne razkrijejo. Zato je ključno, da si za končno izbiro banke vzamemo dovolj časa in resnično preverimo vsak detajl.

6. Nimamo ustreznega načrta financiranja

Kdo bi si mislil, da za najem stanovanjskega posojila potrebujemo načrt financiranja. Pa vendar je to res osnova, ki bi jo moral imeti čisto vsak, preden se zadolži. Ravno s pomočjo načrta lahko v prvi vrsti preverimo ali so naši temelji dovolj trdni, kakšen kredit, na kakšno dobo in s kakšno obrestno mero si lahko privoščimo. Kako bo ta obveznost vplivala na naš proračun – kratkoročno in dolgoročno. In nenazadnje, kakšno obveznost moramo imeti, v kolikor želimo najmanj ohraniti naš življenjski standard, oz. biti pripravljeni tudi na vse dogodke, ki prihajajo (povečanje družine, selitev v večjo nepremičnino, upokojitev, dedovanje itn.). Šele potem, čisto na koncu, v resnici lahko govorimo o tem, katera ponudba je za nas res optimalna. Torej, nikakor ne pred tem, dokler nismo vsega navedenega natančno opredelili.

Saj veste, hudič se skriva ravno v podrobnostih. Nikar naj se nam torej ne mudi. Stanovanjski kredit morda najamemo enkrat, dvakrat v življenju in naj bo takrat ta zadolžitev varna.

Članek je pripravila: Ana Vezovišek, mag.Finančna mentorica in specialistka za financiranje
Vezovišek & Partnerji d.o.o., član GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami