Katere nevarnosti prežijo na potrošnika v prometu z nepremičninami?

V primeru, da se kljub temu počutite dovolj samozavestne, da se s tem spopadete sami, morate biti pozorni predvsem na nekatera najbolj očitna ali pogosta tveganja in nevarnosti. Glede na vrednost nepremičnin vas namreč ravno v prometu z njimi majhne napake lahko drago stanejo. Določena tveganja nam sicer lahko povzročajo sive lase in izgubo časa, številne napake v postopkih pa imajo lahko tudi konkretne finančne posledice.

1. Goljufije

Ne glede na relativno dobro pravno urejenost nepremičnin in tudi dostopnost vseh potrebnih podatkov, se na nepremičninskem trgu še vedno najde nekaj posameznikov, ki z namenom oškodovanja drugih in pridobitve protipravne premoženjske koristi prežijo na (predvsem bolj naivne) stranke. Takšne osebe se skoraj po pravilu v velikem loku izogibajo nepremičninskim posrednikom, saj vedo, da so ti strokovno in kazensko odgovorni za potek nepremičninskega posla in kot takšni predstavljajo bistveno oviro pri izpeljavi nezakonitih poslov. Iz prakse poznamo številne primere večkratne prodaje iste nepremičnine, večkratnega prejema are, prodaje nepremičnine s strani neupravičenih ali insolventnih oseb, neizročitve kupnine ali neupravičenega zadržanja are ipd. Še bolj pogosti pa so primeri namernega prikrivanja lastnosti nepremičnine in njenega pravnega ter dejanskega stanja.

Ne glede na to, da so storilci za svoja ravnanja v takšnih primerih lahko ustrezno kaznovani, pa to ne pomeni, da bo oškodovancem povrnjena nastala škoda. Pogosto se namreč lahko ti za kakršnokoli povračilo denarja obrišejo pod nosom.

2. Napake nepremičnine

Nepremičninski posrednik je svoje stranke (tako naročitelja kot tretjo osebo) že na podlagi določb Zakona o nepremičninskem posredovanju dolžan opozoriti na neurejeno zemljiško knjižno stanje in na morebitne druge napake nepremičnine. Drugim udeležencem v nepremičninskih poslih pa je pogosto v interesu, da se takšne napake prikrijejo, s čimer nasprotno stranko zavedejo in v poslu dosežejo večjo korist.

3. Večkratna prodaja

Ne glede na to, da v postopku prodaje nepremičnine sodeluje notar, lahko v določenih primerih še vedno pride do večkratne prodaje iste nepremičnine ali vsaj do sklepanja predpogodb za isto nepremičnino, ki jim sledi tudi vplačilo are. Zemljiškoknjižno stanje nepremičnin še vedno ni v celoti urejeno in v določenih situacijah goljufi to dejstvo s pridom izkoriščajo.

4. Obremenjene nepremičnine

Prodajalci pogosto nimajo interesa, da bi kupcem celovito predstavili pravno in dejansko stanje nepremičnine, kupci pa običajno nimajo znanja, da bi to preverili sami. Pogosto se pozneje izkaže, da je kupljena nepremičnina obremenjena z različnimi stvarnimi ali civilnimi pravicami, ki bolj ali manj bistveno zmanjšujejo njeno vrednost. Tudi če se odgovornost prodajalca za skrite napake lahko dokaže, jo je običajno zelo težko uveljaviti.

5. Nezakonite gradnje

Še pogostejše so situacije, v katerih imajo nepremičnine napake, ki izvirajo iz gradnje. Tako so včasih zgrajene v nasprotju z gradbeno dokumentacijo, včasih pa celo v celoti brez nje. Zelo pogosti so tudi primeri, ko so nepremičnine v času obstoja dograjene na nezakonit način, oziroma so brez ustreznih dovoljenj. Vse to lahko pomembno vpliva na vrednost nepremičnine in na njeno zmožnost pravnega prometa v kasnejšem obdobju. Kupci običajno nimajo znanja, da bi obstoj takšnih napak preverili sami, prodajalci pa nimajo interesa, da bi jim takšno stanje odkrito predstavili.

6. Izguba denarja

Potrošniki se le redko zavedajo finančnih tveganj in poteka nepremičninskih poslov ter brez ustrezne pravne podlage in zavarovanj finančna sredstva izročijo nasprotni stranki. Ker pa je vrednost nepremičnin lahko zelo visoka, že izgubljena ara v višini 10 % zneska predvidene kupnine predstavlja izjemno visoko škodo.

Če se posameznik kljub temu počuti dovolj samozavestno, se seveda z omenjenimi tveganji ob ustrezni meri previdnosti sooči sam, v nasprotnem primeru pa velja za to angažirati strokovnjaka – nepremičninskega posrednika, pri izbiri katerega pa je seveda ravno tako nujno upoštevati določena priporočila.

Boštjan Udovič,

direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami