Obveznosti najemodajalcev: Kako se pripravimo za oddajo nepremičnine?

V zahodnem svetu je v zadnjem času mogoče opaziti trend naraščanja cen nepremičnin, zaradi česar cveti oddaja stanovanj v najem, saj so številni v tem prepoznali dobro priložnost za naložbo. Na kaotičnost situacije v Sloveniji vpliva tudi neurejena stanovanjska politika.

Po vsej državi je ponudba novih stanovanj v zaostanku za povpraševanjem, cene nepremičnin pa so najvišje v Ljubljani. Če vas zanima oddaja nepremičnin, pa naj gre za oddajanje hiše ali stanovanja, ste na pravem mestu. Preberite nasvete, ki bodo tako vam kot vašim najemnikom zagotovili kakovostno in varno izkušnjo!

Svojo nepremičnino obravnavajte kot posel

Kljub temu da oddajanje nepremičnine morda ni vaša služba, gre vseeno za posel in vir dodatnega dohodka. Zato je pomembno, da vzdržujete profesionalen odnos z najemniki in se vedete odgovorno.

Da bo vaš posel potekal gladko, je dobro poznati zakonodajna določila, ki jim morate kot najemodajalec slediti. Stanovanjska najemna razmerja so v Sloveniji urejena s Stanovanjskim zakonom.

Poskrbite za najemno pogodbo, ki bo urejala odnos med vami in najemnikom vaše nepremičnine. Pogodbe se namreč sklepa tudi za čas, ko odnosi niso ravno rožnati, zato se temu koraku nikar ne izognite. Ustrezno pripravljena pogodba namreč določa tudi zakonite razloge za odpoved pogodbe, kar je zelo pomembno tudi za najemodajalce, ki se recimo želijo zaščititi pred nevšečnostmi, ki jih povzročajo nekateri najemniki.

Svetujemo, da se ob sestavljanju pogodbe posvetujete s pravnim strokovnjakom. Če želite, da bo sestavljena ustrezno in da bo zagotovljena tudi neposredna izvršljivost vseh obveznosti najemnika, ki jih določa najemna pogodba, obiščite notarja.

Med obveznosti najemnika recimo sodita obveznost plačevanja najemnine in tudi obveznost vrnitve predmeta najema (torej nepremičnine) ob prenehanju najemnega razmerja, s čimer imajo najemodajalci, ki naletijo na problematične najemnike, običajno največ težav.

Kako zavarovati svoje premoženje?

Ob sklenitvi najemne pogodbe najemnik najemodajalcu plača varščino. Gre za znesek, ki služi kot jamstvo za morebitno škodo v stanovanju in na opremi najemodajalca, ki bi lahko nastala v času najemnega razmerja. Gre torej za neke vrste garancijo, da bo najemnik s stanovanjem skrbno ravnal.

Kakšna je običajno višina varščine? Ta se razlikuje od oglasa do oglasa. Običajno najemodajalci zahtevajo varščino v višini ene mesečne najemnine, pojavljajo pa se celo oglasi, ki zahtevajo varščino v višini treh mesečnih najemnin.

Pametno je tudi skleniti zavarovanje nepremičnine, v okviru katerega svoje stanovanje ali hišo zavarujete recimo pred potresom, požarom in točo, lahko pa izberete tudi zavarovanje za primer vloma ali počene vodovodne cevi, zelo priporočljivo pa je, da se odločite tudi za zavarovanje notranje opreme, ki je v vaši lasti.

Kako postaviti ustrezno visoko najemnino?

Kakšna naj bo realna najemnina, torej da ne bo previsoka, hkrati pa vam bo omogočala, da lahko nepremičnino, ki jo oddajate, tudi ustrezno vzdržujete?

Če boste nepremičnino ponudili na prostem trgu, govorimo o tržni najemnini. To določite tako, da pregledate primerljive ponudbe nepremičnin na trgu.

Ustrezna priprava stanovanja

Z lastništvom stanovanja ali hiše pridejo številne ugodnosti, druga plat medalje pa so vedno tudi obveznosti. Pomembno se je zavedati, da so najemodajalci najemnikom dolžni zagotavljati varno okolje. V okviru tega so stroški investicijskega vzdrževanja načeloma na strani najemodajalca (v kar je, mimogrede, vključen tudi gasilni aparat), razen če je v pogodbi izrecno določeno drugače. Najemnik plačuje stroške, ki se običajno beležijo mesečno, kot sta denimo poraba vode in elektrike.

Če oddajate le en del hiše, je vzdrževanje skupnih prostorov, kot sta recimo vhod in stopnišče, vaša odgovornost. Najemniku morate zagotoviti nemoteno in varno uporabo prostorov, ki jih oddajate.

Prav tako je pomembno, da najemniku zagotavljate zasebnost in mu pustite osebno svobodo. Brez vednosti najemnika ne smete vstopati v prostore, ki jih najema. Najemodajalec mora lastniku nepremičnine omogočiti vstop – da lahko preveri, ali najemnik pravilno uporablja stanovanje – a največ dvakrat letno. Za vstop mora najemodajalec pridobiti dovoljenje najemnika.

Na koncu vedno pride ... davek

Pravijo, da sta v življenju zagotovljeni le dve stvari – smrt in davki. Tudi pri oddajanju nepremičnine v najem nikar ne pozabite na plačilo davka.

Finančna uprava Republike Slovenije ga v tem primeru ne odmeri »samodejno«, kot smo recimo vajeni pri dohodnini, ampak morate enkrat letno za preteklo leto sami oddati napoved za odmero dohodnine iz dohodka oddajanja premoženja v najem. Na spletu poiščite obrazec za oddajo stanovanj v najem. Dohodke, pridobljene na ta način, morate napovedati do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.

Da bo oddajanje nepremičnine uspešno in obe strani zadovoljni, je ključna premišljena priprava pred začetkom oddajanja nepremičnine, skrbno upravljanje z nepremičnino ter urejen pravni in finančni vidik oddajanja. Pomembno je vzpostaviti zaupanja vreden odnos, a se vseeno zavedati, da je oddajanje nepremičnine posel, zato se je tudi v odnosu do najemnika treba vesti korektno in profesionalno. Le na tak način bomo dosegli standarde, ki si jih na tem področju želimo vzpostaviti.

Vas zanima več o nepremičninskem trgu pri nas? Najpomembnejše informacije smo strnili v članku Vse, kar morate vedeti o nepremičninskem trgu v Sloveniji.