Vse, kar morate vedeti o nepremičninskem trgu v Sloveniji

Cene nepremičnin naraščajo

Trenutni trend v Sloveniji kaže, da se cene nepremičnin še zlepa ne bodo umirile. Vrednost nepremičnin raste, saj ponudba ne dosega povpraševanja. Če pogledamo celotno Slovenijo, sicer občutka, da bi bilo gradbeništvo v krizi, resda ni. Ravno nasprotno, gradi se veliko novih stanovanjskih objektov, luksuznih nepremičnin, obnavljajo in prenavljajo se hiše in stanovanja, a še vedno, glede na zgodovino, občutno premalo.

Kaj se torej dogaja na nepremičninskem trgu in kaj vpliva na cene nepremičnin v Sloveniji? Razlogov je seveda več:

Najdražje in najcenejše nepremičnine v Sloveniji

Povsod po Sloveniji ponudba novih stanovanj zaostaja za povpraševanjem, a se cene stanovanj glede na regijo vseeno razlikujejo. Najvišje so cene nepremičnin v Ljubljani, kjer boste za kvadranti meter lahko odšteli tudi že krepko čez 4000 evrov. To je tudi eden izmed razlogov, zakaj se vedno več ljudi odloča za nakupe izven glavnega mesta. A kaj, ko je tudi okolica vse prej kot poceni.

Cene in lastnosti prodanih stanovanj na sekundarnem trgu, Slovenija skupno in izbrana analitična območja (TAO), 1. polletje 2021 (Vir: Poročilo Gurs 2021)

• Najdražja stanovanja so v Ljubljani in bližnji okolici

Ljubljana, zaradi svojega strateškega položaja in vse večje priljubljenosti med tujimi investitorji, ostaja najdražja. Za zdaj se večina novozgrajenih stanovanj, kljub rekordnim cenam, še vedno zelo hitro proda. Največkrat še kar v fazi gradnje.

In potem človek brska po nepremičninskih oglasih. Ustavi se pri starem stanovanju, ki stoji nekje v okolici Bežigrada, lastnik pa zanj zahteva krepkih štiri tisoč evrov na kvadratni meter! Seveda se vpraša, kdo si danes stanovanje v Ljubljani sploh še lahko privošči. Odgovor je preprost. Stanovanja se prodajajo. Tako stara, nadstandardna kot tudi tista, ki sploh še niso zgrajena. Zaradi ugodnih posojil, ki jih trenutno ponujajo banke, in strahu pred inflacijo ljudje svoj privarčevani denar vlagajo v nepremičnine. Ljubljanski nepremičninski trg je med Slovenci in tujci vse bolj privlačen. Nakup stanovanja v Ljubljani pomeni standard kakovosti bivanja in hkrati kupcu predstavlja donosno naložbo v prihodnost.

Po ocenah Gursa (glej tabelo) je ene najvišjih rasti cen stanovanj v zadnjih letih opaziti na območju Kranja in ožje okolice. Te so še vedno od 20 do 25 odstotkov nižje kot v glavnem mestu. Za staro stanovanje boste tako odšteli nekje med 2250 do 2800 evrov na kvadratni meter. Podobno kot v Kranju so cene v bližnji okolici Ljubljane. V severni in južni okolici Ljubljane, ki med drugim vključujeta Domžale, Kamnik, Medvode, Grosuplje, Vrhniko in Logatec, cene malenkost padejo, a ne bistveno.

Nadstandardne gradnje – neprofitna stanovanja

V Ljubljani se gradi vse več nadstandardnih novogradenj in poslovnih prostorov. Bolj znani so: Šumi (hotelsko-stanovanjski objekt), RB Elipse (stolpnica na Roški v obliki elipse) in Schellenburg (palača in vila s 125 stanovanji), kjer so petino stanovanj že prodali. Potem so tukaj še manjši nadstandardni stanovanjski objekti, kjer se cene kvadratnega metra gibljejo med 4000 in 9000 evri.

Na drugi strani imamo mlade družine in posameznike, do katerih je nepremičninski trg trenutno neizprosen. Ti ne iščejo luksuza, temveč lažje možnosti najema. Povpraševanja po neprofitnih stanovanjih je ogromno, a tudi teh primanjkuje. Vse kaže na to, da je država tista, ki bi morala regulirati najemniški trg in zgraditi toliko novih najemniških stanovanj, da bi cene najemnin padle. Na ta način bi pomagala mladim in jim olajšala možnosti bivanja v glavnem mestu.

A upanje ostaja. V Ljubljani naj bi stanovanjski sklad do leta 2025 zgradil približno 2000 novih najemnih stanovanj. Tako naj bi zrasla nova stanovanjska soseska v Podutiku, na Dolgem mostu in v Novem Brdu. Ali bo to zadostovalo potrebam, bo pokazal čas.

• Nepremičnine na Obali in na Gorenjskem malenkost cenejše kot v prestolnici

Sanje o hiški ob morju ali nekje med gorami so verjetno blizu prav vsakemu Slovencu. Čeprav Ljubljana še vedno velja za najdražjo, cene v obalnih (Portorož, Piran in Lucija) in alpskih turističnih krajih (Bled, Bohinj in Kranjska Gora) niso dosti nižje.

Iz Gursovega poročila (glej tabelo) je namreč razvidno, da so bile cene stanovanj na Obali v prvem polletju 2021 v povprečju za 20 do 30 odstotkov nižje kot v Ljubljani. Večina rabljenih stanovanj je bila prodana po ceni nekje med 2300 do 3100 evrov na kvadratni meter. In kakšne nepremičnine ljudje iščejo na Obali? Veliko je zanimanja za nadstandardna stanovanja s teraso in lepim pogledom na morje, hiše z nekaj zemljišča in stanovanja z atriji. Zelo podobno kot v Ljubljani se tudi na Obali stanovanja prodajo, še preden pridejo na trg.

Precej nad slovenskim povprečjem so še nepremičnine na Gorenjskem, na turističnem območju, kamor sodijo Bled, Bohinj in Kranjska Gora. V okolici Bohinjskega jezera boste tako za nepremičnino odšteli približno 2740 evrov na kvadratni meter. Ljudje iščejo svoj dom v mirnih vasicah, ki so obdane s hribi. Spet druge zanima hiša na samem, s pogledom na jezero, kar pomeni dodaten kupček denarja. Obala in alpski svet sta zagotovo privlačna zaradi svojih naravnih danosti. Možnosti turistične dejavnosti, z nakupom počitniških objektov, so neskončne.

• Bela krajina, Zasavje, Prekmurje in Haloze ostajajo najcenejši

In ko se enkrat odmaknemo od glavnega mesta in zapustimo mamljiva turistična območja, pridemo do vzhodnega dela Slovenije. Cene nepremičnin v Mariboru in Celju so za polovico cenejša kot v Ljubljani oziroma okoli 20 odstotkov pod slovenskim povprečjem. Po ocenah Gursa (glej tabelo) boste za stanovanje v Mariboru ali Celju odšteli med 1350 do 1800 evrov na kvadratni meter.

Kje boste torej našli najcenejše nepremičnine v Sloveniji? Oddaljenost od glavnih mestnih središč, infrastrukture in slabše zaposlitvene možnosti so tiste, ki vplivajo na vrednost nepremičnin. To so eni izmed glavnih razlogov, da je odločitev za kupovanje nepremičnin v teh koncih Slovenije manj. Življenje na podeželju sicer ima svoje prednosti, a je izbire zanj med delovno aktivnim prebivalstvom malo.

Cene stanovanj tako na manj poseljenih območjih Bele krajine, Zasavja, Prekmurja in Haloz padejo globoko pod slovensko povprečje. Na omenjenih območjih se srednja cena stanovanj giblje pod 1000 evrov na kvadratni meter.

Dilema: Je čas za prodajo, nakup ali naložbo v nepremičnine?

Slovenci radi vlagamo v nepremičnine, saj na ta način krepimo svoje premoženje. Za razliko od druge razvite Evrope, kjer je politika naklonjena najemu nepremičnin in ga celo spodbuja, Slovenci sanjamo o svojem lastnem domu, ki ga lahko urejamo po svoje. Ne glede na to, ali vas zanima prodaja nepremičnin, nakup ali naložba, je prav, da to storite kar se da ekonomično, s čim manj stroški in za dobro ceno.

Kaj se torej bolj izplača: prodaja, nakup nepremičnine ali naložba?

PRODAJA:

NAKUP:

NALOŽBA:

Kje si pravzaprav sploh želimo živeti? Je to urbano mesto ali mirno podeželje?

MESTO:

PODEŽELJE:

Smo si svoj dom zamislili v stanovanju ali hiši?

Nepremičninski trg v prihodnosti

Že kar nekaj časa poslušamo: »Bo ta nepremičninski balon sploh kdaj počil in cene nepremičnin padle?« Ali so visoke cene stanovanj preprosto nova resničnost? Strokovnjaki opozarjajo, da so kakršne koli napovedi zgolj špekulacije. Seveda so padci na trgu nepremičnin pričakovani in se dogajajo, a jih je z gotovostjo težko napovedati. Padec cen nepremičnin se bo v prihodnosti prej ali slej zgodil, a po vsej verjetnosti ne bo pretiran. Glede na to, kaj se dogaja v svetu (epidemija, gospodarska in okolijska kriza), je pričakovati, da se bo stanje prej ali slej stabiliziralo.